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量价背离　北京市建委问责"捂盘"

2007年04月16日21世纪经济报道 杨丽萍

　　狙击高价房

　　北京市场上的一手住宅商品房，目前至少还有10万套尚未售出。即使没有新的项目入市，这个存量也需要一年半左右的时间来消化。如此看来，4月10日，北京市建委的一纸“捂盘令”显然是有的放矢。

　　4月10日，北京市建委颁布《关于加强北京市房地产经纪机构备案管理和动态监管工作的通知》(以下简称《通知》)，明令禁止经纪人员与开发商串通，互相炒卖房号、捂盘惜售等行为。

　　而记者从北京市房地产交易管理网了解到，北京市场上的一手住宅商品房，目前至少还有10万套尚未售出。即使没有新的项目入市，这个存量也需要一年半左右的时间来消化。

　　市场异动

　　北京正在上演这样的一幕：捂盘惜售的第一个信号就是量价背离。最先引起关注的是权威部门的一组数据。

　　3月底，北京市统计局公布最新调查显示，1-2月，北京商品房现房和期房销售面积分别比去年同期下降71.4%和42.4%。

　　对于突降的数据，业界一片疑惑。“目前，还不能断定是因为价格上涨因素导致购买力下降，还是由于宏观调控使得开发商的开发进度放慢，从而供应量减少。”潘石屹在接受本报记者采访时并没有提及开发商大量捂盘的因素。他指出，由于年初以来，北京市建委暂停了旗下的北京房地产信息网(简称E-FDC网)对外提供数据的部分功能，“分析起来有点难度”。

　　就在悬念还未解开之时，更为惊人的数据又扑面而来。有市场研究统计数据显示，3月份，北京单价万元以上的高档住宅销量整体狂跌，其中近七成销量为零套。

　　有例为证。来自北京市房地产交易网的数据显示(截止到3月23日)，北京都城心屿一月份成交113套，2月份成交降为5套，3月份的成交量更是降到了零套。官苑一月份成交了38套，2月份成交量仅为7套，而3月份的成交量同样是零套。

　　“我拿到一份一个高档项目对11个竞争对手的销售情况监控资料，这些项目价位在每平方米10000元至15000元左右，3月6日至19日两周内，多数项目销售量在8套以内，新华联丽景、华源冠军城等项目还分别出现了一周销售额为零的情况。”一位业内人士向记者透露。

　　然而，与成交量严重萎缩背道而驰的是，北京房价依然是涨势不减，价格杠杆论突然在北京楼市“失了灵”。

　　来自国家统计局的数字，今年1月和2月，北京房价同比分别上涨9.9%和9.7％。还有专业统计机构的数据显示，2007年3月，北京高档公寓平均售价17777.5元/平方米，分别较一二月份上涨31.3％、24.2％，显然，量价背离正在演绎一个异动的北京地产市场。

　　潜规则与高房价

　　突如其来的量价背离因何而起？业内人士认为，土地增值税、限外细则的出台、加息、项目上调售价以及购房者的观望情绪都可能影响成交量和价格走势。“但至少可以排除供应量减少的因素。”