接下来的十天里，长沙房地产业有两大话题正在成为焦点。

    一是4月30日开幕的长沙第25届房交会(通常称长沙春季房展)，能否真正确立2008年长沙楼市的大致走势?

    二是长沙二环以外的北城沿江某超级大盘，传说中要以低价“撼市”，而且要赶在房交会之前的26日抢先“试水”，又会不会加剧长沙楼市的观望氛围?或给看似调整即将暂告一段落的长沙楼市，来个峰回路转?继续调整，中小开发商是否面临马上淘汰出局的厄运?市场调整从长远看，对具有地方特色的长沙楼市来说，是不是更是利好?

    政策层面，4月20日晚间中国证监会已经针对股市亮出第一道救市金牌，而对楼市，长沙政府层面是不是开始着手力挺楼市?开发商该不该继续拿地?对市民而言，现在是不是买房的较佳时机?

    直面长沙楼市的种种“谜局”，中房报湖南网络频道(www.fdchn.cn)独家专题破解。

市场

    下周三即将开幕的长沙春季房展，尽管举办方表示有着“两型社会”历史责任、房改10年成果感恩、雪灾过后满怀信心的三重意义，但据中国房地产报湖南记者站记者观察，从房交会本身的意义而言，在当前特定的市场环境下，此次房展更重要的在于担当继续活跃市场、重拾市场信心的重任。

    不难发现或可以预见，无论是在房展期间的房价“实验”，还是在房展之前的4月中下旬房价“试水”，以及房展之后的5月中下旬的房价“保险起见”，均将有不同的践行者。因此，从目前来说，谁来断言2008年长沙房价必然是涨是跌，仍然充满变数和风险，只是就长沙房价的自身基数而言，我们先不说是不是会慢涨或涨多少，但即便是跌，长沙可能也跌不到哪里去。

    而来自国家统计局湖南调查总队20日发布的最新统计显示，今年一季度，湖南省商品房市场成交量走低的同时，但房地产价格仍在持续走高。

    我们再来看看长沙二环以外的北城沿江某超级大盘。按照该项目的宣传语：沿着一条湘江，跨过浏阳河和捞刀河，6公里的沿江风光带。开发商的说法是，要在1300多亩的土地上造一座400万平方米的城。从开发商一次性开工的量的表面来看，可以被一些开发商看来是场“豪赌”。

    而中房报湖南网络频道(www.fdchn.cn)从政府有关消息灵通人士处获悉，该项目工程进度较快，尽管早已有楼栋达到预售条件，开发商此前可能考虑周边生活配套完善尚需一定时日，从而事先并没计划在最近面市，但如今急于上市，主要有两种可能：一是想在房交会之前作行情“试水”，争取一批客源;二是在当前市场氛围下，再具实力的开发商也不排除仍面临着回笼大量资金需求的压力。

    加上其近期推出的面向某区政府和某水利投资公司的两栋并不临江的楼房，团购价在3500-4000元/平米上下，于是坊间有流传长沙市区的房价已经出现平均300元/平米的跌幅，更是令房地产业界震惊。面对如此局势，甚至有人忧虑会不会有中小开发商“落荒而逃”?

    几家欢乐几家愁。不仅仅是业界，就是已经购房了的市民，心情也难免像被套牢的股民一样，难道房产真要贬值?打算买房的市民值不值得继续观望?观望过后，难道真会出现一片艳阳天?

    带着业界的疑惑和观望者是不是该下手购房的双重心情，4月18日下午，中国房地产报湖南记者站记者分批行动，专程前往长沙二环以外的北城沿江某超级大盘项目现场进行了独立的观察与了解。

    据售楼员介绍，在26日正式开盘之前，该项目只推4栋楼房，其中主推临江的两栋，另外的两栋已被团购。而临江的两栋中，西向沿江的户型折后均价约5200元/平方米，非沿江的户型折后均价约4500元/平方米，具体价格可能还会有所调整，待正式开盘时才能正式确定。虽然这一价格在不少人看来较具优势，但记者当天下午在售楼部现场，并没发现较多的看房者和零散看房的客户车辆。

    “这么一个大盘，完全成型或生活配套完善，不是一年或一点时间可以达到的，所以在选择是买这个项目还是到接近市中心一点去买别的楼盘，更需要谨慎一些。”在长沙二环以外的北城沿江某超级大盘项目售楼部，某看房者李小姐告诉中国房地产报湖南记者站记者。

    而在售楼部外，看房者黄先生从售楼部走出后，沿着湘江一边观看，一边与中国房地产报湖南记者站记者谈了他的看法。黄先生认为，湘江边有这么一个大盘，确实很具规模，临水也是优势，但临水的同时更需要观景，而该项目隔着湘江的对面河西，本身位置就较偏僻，发展起来更是需要一定时间，目前对面可直观的景观实在太少，甚至还能看到对面河西的烟囱，相对于别的江景楼盘来说，也是一大不可避免的弱势。

    在黄先生看来，这或许也是长沙二环以外的北城沿江该超级大盘项目目前定价不高的原因，但价格不高是不是一定就高性价比，他认为还需要观察一下别的楼盘才能作出比较和购买决策。

政策

    综观各路观点，目前国家专门针对房地产行业新出台宏观调控政策的可能性不大，但很有可能会强化一些措施的进一步落实或到位，这也就是国家政策措施的不确定性。

    但从4月17日长沙市委书记陈润儿对长沙二手房市场进行专题调研的迹象来看，长沙政府层面进一步发展房地产市场的信心和决心不仅没有动摇，相反更加意识到了发展房地产行业的重要性和紧迫性，不排除近期长沙有刺激房地产市场发展的利好措施出台的可能。

    当天的调研，主要不外乎两大方面：一是采取政府收购二手房的办法，扩充廉租房、经济适用房的房源，既可减少新建廉租房、经适房，降低政府住房保障成本，又能加快满足无房户、困难户的住房需求;二是进一步激活二手房市场，除了规范引导外，政策措施税费金融支持将值得期待。

    有分析人士认为，无论是政策措施，还是金融支持等，如果能像重视一级市场那样重视和发展二级市场，反过来又用成熟活跃了的二级市场来推动房地产一级市场的快速发展，这已是多年来可能是说得较多、做的还不够、不用再质疑的的一条必由之路，只是这条路较为漫长，还需日臻完善和引起足够重视。

    据市委机关报长沙晚报报道，陈润儿当天分析说，尽管今年以来长沙房地产市场销售增幅回落、价格增长放缓，但这只是暂时现象。从城市发展看，随着城市化、工业化进程加快，城市人口集聚处于加速过程中，对住房的需求是客观存在;从市场价格看，与周边城市和全国其他同类城市相比，长沙房市价格相对偏低，有吸引力。从住房现状看，虽然市民住房状况近年来有了很大改善，但还有相当部分群体没有得到住房保障，尤其是随着生活水平的提高，人们改善居住条件的愿望越来越强烈，“小房换大房、旧房换新房”的人越来越多，市场空间仍然很大。因此，长沙的房地产市场仍然处于需求旺盛期间，价格还会保持在平稳增长区间。

时机

    据近期调查，目前已有个别中小开发商有了转让土地淡出改行的念头，而也有开发商已明显感受到了当前拿地比去年或之前的筹码低了不少。那么，在无论是对开发商还是对购房者，均将是一大利好的同时，对于多年来房价地价一直“倒挂”严重的长沙来说，是不是已经迎来一次改善或缓冲的良机?接下来的长沙房价会不会就会因此而下调?

    对房地产业界和打算购房者而言，CPI的高企不下，开发商的成本在增加，但老百姓的购买力也在削弱，其矛盾的必然结果是开发商压缩成本或利润，老百姓可能仍在期待观望。但老百姓有没有必要进一步观望，或者说会不会错失购房良机，谁也暂且不好作出完全正确的判断。

    不过，中房报湖南网络频道(www.fdchn.cn)认为，目前正是购房的较好时机。此轮行将结束调整的长沙楼市，如果仍将进一步调整，从长远看，对行业和老百姓来说也许并非坏事，只能说调整得会更彻底一些。用一些开发商的话说，既然已经痛了，要长痛不如再短痛一会。

    在开发商的买地时机方面。上周，新河三角洲的92亿“中国地王”爆出隐现困局的新闻：开发商北辰实业资金短缺导致工程搁浅，可能需要通过项目转让来拓宽多元融资渠道。这对于想进一步拿地或手中缺地或想以合理价格储备土地的开发商而言，无疑机会在增加。

    而在消费者的购买方面，就在新河三角洲附近的某楼盘，开发商在经历了一段销售期之后，在去年7月24日拍出“中国地王”的第二天，借势大涨了500元/平方米，但好景延续不到半年，该楼盘自今年春节前后至今，也陷入了基本滞销的状态。

    也同样在上周，位于人民东路的某楼盘，打出500万元购房款回报购房者、对年前开盘之前留下购房意向的客户92折优惠。然而据中国房地产报湖南记者站记者了解，这一促销举措并未产生明显效果。

    “该买的，你不优惠促销，消费者照样会买;不想买的，或者还希望再观望的，你再大的优惠力度，消费者也不一定会买帐。”某开发商在组织对长沙房地产市场调研后，对中国房地产报湖南记者站记者表示。

    该开发商强调，当前市场上的优惠或变相降价，对吸引消费者购买的作用极其有限。根据其调查，好的楼盘和有品牌形象的开发商开发的楼盘，销售业绩仍然还可以，只是没有出现像去年那样的商品房热销甚至是排队摇号购买商品房的现象，整个市场观望的氛围对销售还是有些影响。

    国家统计局湖南调查总队认为，从近期湖南省房价走势来看，国家的调控政策已经取得了一定的效果，像2006年到2007年上半年那种房价疯涨的情况可能不会再出现。但目前湖南房价并没有出现明显的稳定、回落的态势，只是处于一种短暂的僵持阶段。

    该调查总队预计，2008年湖南省房地产价格将继续上扬，但增幅将有所减缓。由于受土地与建筑成本价格上涨的影响,今年二到四季度湖南省抑制房价过快上涨的难度仍然较大。

    那么，老百姓买房，当前到底是不是最好的时机?中房报湖南网络频道(http://wwwfdchn.cn)认为，买房时机因购房者个人多方面情况而异、因楼盘而异，在经历一段时间的调整过后，依据长沙的房价水平，如今的长沙楼市，就相当于买股票，不排除已到了抄底或接近抄底的时机。

    同时，值得关注的是，4月19日上午，中共湖南省委召开常委扩大会议，分析当前经济形势，研究部署下阶段经济工作时指出，总的原则是要坚守好字优先、稳中求进、好中求快、紧中求活，其中的重点有：抓住灾后重建机遇，合理引导投资增长，促进基础设施和重大项目建设，保持消费健康增长;推进长株潭城市群“两型社会”综合配套改革试验区建设取得实质性进展，强力推进新型城市化。

    “两型社会”建设要取得实质性进展，参照国内惯例，长株潭城市群地价上涨已是指日可待。长沙楼市如果经过数月的彻底调整，变得更加坚挺之后，房价又是否会迎来一个快速的上涨期或报复性反弹，这可能会不会正是大家所要面对的赌注?